مشخصات نظریه:
- شماره نظریه: ۷/۱۴۰۴/۱۴۰
- شماره پرونده: ۱۴۰۴-۳/۱-۱۴۰
- تاریخ نظریه: ۱۴۰۴/۰۷/۱۹
سؤال مطرح شده:
آیا در صورتی که موجر (مالک) در زمان انعقاد قرارداد اجاره، وجهی را به عنوان قرض‌الحسنه از مستأجر دریافت کرده باشد و ملک موضوع اجاره در اجرای حکم قطعی، به نفع طلبکار دیگر مالک، توسط مرجع اجرا به مزایده گذاشته شود، موارد زیر مصداق دارد؟
۱. تخلیه ملک توسط مستأجر، منوط به استرداد وجه قرض‌الحسنه است؟
۲. آیا این حق مستأجر باید در آگهی مزایده درج شود؟
۳. آیا مستأجر می‌تواند اعتراض ثالث اجرایی طرح کند؟
پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
۱. شرط استرداد وجه برای تخلیه:
بله. بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، تحویل و تخلیه مورد اجاره به موجر (یا قائم‌مقام قانونی او، از جمله برنده مزایده) موکول به استرداد ودیعه/قرض‌الحسنه به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا است. این حکم الزام قانونی است و نیازی به تصریح در قرارداد اجاره ندارد.
۲. لزوم درج حق مستأجر در آگهی مزایده:
بله. مطابق بند ۴ ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، درج میزان و نوع ودیعه یا وجه قرض‌الحسنه در آگهی مزایده الزامی است، زیرا در ارزیابی و فروش ملک مؤثر است.
۳. حق مستأجر برای طرح اعتراض ثالث اجرایی:
بله. در صورت نادیده گرفتن حق مستأجر در فرآیند مزایده و تهدید حقوق وی، مستأجر ذی‌نفع محسوب شده و می‌تواند مطابق ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، اعتراض ثالث اجرایی طرح نماید.
جمع‌بندی نهایی و ضمانت اجرا:
- برنده مزایده به عنوان قائم‌مقام قانونی موجر سابق، متعهد به پرداخت ودیعه/قرض‌الحسنه به مستأجر است.
- تخلیه ملک توسط مستأجر منوط به پرداخت این مبلغ است و تا زمانی که این حق مستأجر تأمین نشده باشد، تحویل ملک به برنده مزایده امکان‌پذیر نیست.
- عدم درج این حق در آگهی مزایده، می‌تواند موجب درخواست ابطال مزایده توسط مستأجر (ذی‌حق) شود. تشخیص نهایی با دادرس اجرای احکام است.
دیدگاهتان را بنویسید